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土地使用权转让合同纠纷案例(图)
发布时间: 2012/07/08 9:36:42      文章来源:yutao

                  

 

              ----重庆渝韬律师事务所  鲁晓东 

一、案情简介:

200911月,重庆一房地产开发有限公司(下称甲公司)同重庆另一房地产开发有限公司(下称乙公司)签订了一份土地使用权转让合同《初步协议书》,在该协议中约定甲公司将其名下共计700余亩土地的使用权及经营开发权以总价7亿多元的价格转让给乙公司,在协议中还约定甲公司将其69%的股权转让给乙公司,且约定了本协议生效条件为甲公司及股东或股东委托人签字后生效。在初步协议签订后,乙公司根据协议的约定陆续向甲公司支付了近两亿元的土地转让款,然而,到20105月,甲公司突然将乙公司的土地转让款如数退还,并明确表示不再履行该土地转让合同。经过多次交涉无果的情况下,乙公司决定通过诉讼方式起诉甲公司。

二、代理简况:

本所接受委托后,余涛主任律师多次组织团队精英查阅相关法律文件及案例,进行专题会议讨论,论证代理方案。由于得知甲公司在毁约前已经同重庆其他房地产开发有限公司(下称丙公司)对讼争土地进行联合开发,为了保证胜诉后能够顺利执行,于是在起诉前就向重庆市高级人民法院提出了诉前保全申请,冻结了讼争土地,以保证诉讼终结后能顺利执行。20109月,本所在完成诉前保全后将甲公司起诉至重庆市高级人民法院,要求甲公司根据双方签订的《初步协议书》履行自己的义务,将合同约定的土地交付给乙公司。

2011418日,重庆市高级人民法院组织第一次开庭,在法庭上双方针对协议是否生效?协议的性质和效力?协议是否应当继续履行?等几个焦点问题进行了激烈的辩论,被告甲公司认为由于双方签订是《初步协议书》,该协议并没有生效,最重要的一点就是在协议中有约定的生效条件,由于没有甲公司股东的签字,因此该协议书根本没有生效。关于合同的性质问题被告甲公司认为合同的性质必须根据权利义务的指向,在本合同中没有约定交付土地,只是约定了股权转让内容,因此应当认定本合同只是交付股权而非土地。因此本合同应当界定为股权转让协议。如果根据本协议只能交付股权,因此原告只能要求交付股权。被告甲公司还提出已经与第三方丙公司签订了联建合同,且取得了备案登记,因此该协议已经属于不能履行范畴。

针对被告的观点,本所作为乙公司的代理律师由于庭前准备工作相当充分,所有观点均在我们的掌握之中,于是对其观点一一作出了驳斥。首先是合同是否生效的问题,开庭前我方就在重庆市公证处取得了甲公司两股东委托他人代为签署合同的公证书,而在甲乙两公司的《初步协议书》中正是有该代理人的签字,因此合同生效问题予以解决。对于合同性质问题,甲公司认为是股权转让合同,这其实是一种请君入瓮的做法,如果我们同意甲公司的说法,那么该初步协议由于是两家法人公司签订的,根本不能代表自然人股东签订股权转让合同,那么该初步协议自然就无效。在庭审中我方列举了《合同法》中关于合同构成的要件,明确指出该《初步协议书》应该是一份明确的土地转让合同,至于合同中涉及的股权转让只不过是当事人双方为了规避法律的一种手段,对于股权转让内容部分的无效并不必然导致合同的其他内容无效。同时提出根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条:转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。的规定,双方签订合同时甲公司就已经取得了土地使用权证书,已经具备了土地转让的必要条件,因此该《初步协议书》当然应该归属于土地转让合同,同时由于在协议签订后原告已经在根据协议约定的付款方式向被告甲公司支付土地转让款,因此也应当是一份已经生效的合同。

三、审理结果:

本案在庭审终结后由于涉案金额特别巨大,仅合同约定的土地转让费就达七个多亿,而随着时间的流逝土地价格的上涨,实际涉案金额已经高达几十个亿,重庆高级人民法院为了慎重起见,没有简单用判决方式结案,而是多次组织双方调解,经过不断的努力,双方最终达成调解协议,甲公司将讼争土地中的500余亩转让给乙公司,转让单价不变,重庆市高级人民法院于20119月出具《民事调解书》,全案终结。

                         


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